Contingencia de financiamiento vs. contingencia de tasación en Florida
Al comprar una propiedad en Florida, es importante entender que la contingencia de financiamiento y la contingencia de tasación no ofrecen exactamente la misma protección.
Aunque ambas pueden relacionarse con el préstamo y el valor de la propiedad, cada una responde a condiciones diferentes. Los derechos del comprador dependerán del contrato utilizado, los anexos incorporados, los plazos negociados y el cumplimiento de los requisitos de notificación.
¿Qué es una contingencia de financiamiento?
En el contrato residencial FAR/BAR, las partes pueden establecer que la compra estará sujeta a financiamiento.
Esta contingencia puede proteger al comprador si no logra obtener la aprobación del préstamo dentro del período acordado, siempre que haya cumplido las obligaciones correspondientes. Entre ellas pueden encontrarse:
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Solicitar el préstamo dentro del plazo establecido
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Proporcionar al prestamista los documentos solicitados
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Realizar esfuerzos diligentes y de buena fe
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Cumplir las fechas indicadas en el contrato
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Entregar cualquier aviso requerido por escrito y dentro del plazo
La aprobación del préstamo puede depender de varios factores, incluyendo el crédito, los ingresos, los activos, la propiedad, el seguro y una tasación o valoración aceptable para el prestamista.
Si el comprador no obtiene la aprobación dentro del período correspondiente, debe revisar inmediatamente el contrato y recibir orientación sobre las opciones disponibles. No enviar el aviso adecuado dentro del plazo puede afectar las protecciones que ofrecía la contingencia.
¿Cómo interviene la tasación dentro de la contingencia de financiamiento?
Cuando el prestamista requiere una tasación, la contingencia de financiamiento puede depender de que el resultado sea suficiente para que el prestamista apruebe y financie el préstamo bajo los términos requeridos.
Sin embargo, esto no significa automáticamente que el comprador pueda cancelar simplemente porque la propiedad fue tasada por debajo del precio de compra.
La pregunta dentro de la contingencia de financiamiento generalmente se relaciona con la decisión del prestamista: ¿la tasación o valoración resulta satisfactoria para conceder el financiamiento solicitado?
Un prestamista podría considerar aceptable una tasación inferior al precio de compra si el comprador aporta fondos adicionales o si se modifican otros términos. En ese caso, una tasación baja no necesariamente produce por sí sola el derecho a cancelar.
¿Qué es una contingencia específica de tasación?
La contingencia de tasación es una protección separada que puede incorporarse mediante el anexo correspondiente.
En términos generales, las partes establecen:
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El valor mínimo que debe alcanzar la tasación
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La fecha límite para obtenerla
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El procedimiento que debe seguir el comprador si el valor resulta inferior
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Las opciones disponibles antes de que venza el plazo
Esta contingencia puede permitir que el comprador cancele dentro del período negociado si la propiedad no alcanza el valor especificado, siempre que cumpla las condiciones y notificaciones exigidas.
También puede decidir continuar con la compra, intentar renegociar el precio o aportar la diferencia entre el valor tasado y el precio acordado. El vendedor no está obligado automáticamente a reducir el precio, salvo que las partes lleguen a un nuevo acuerdo por escrito.
¿Cuál es la diferencia principal?
La diferencia puede resumirse de esta manera:
La contingencia de financiamiento se centra en la capacidad del comprador para obtener el préstamo bajo los términos establecidos y en que el prestamista pueda proceder con el financiamiento.
La contingencia específica de tasación se centra en que la propiedad alcance un valor determinado dentro del plazo negociado.
Por esta razón, un comprador que desea protección específica si la propiedad no tasa al precio de compra debe asegurarse de que esa condición esté expresamente incluida en el contrato mediante el documento apropiado.
¿Pueden relacionarse las dos contingencias?
Sí. Una tasación baja puede afectar la aprobación del préstamo y también activar una contingencia específica de tasación, si fue incluida.
Sin embargo, no debe asumirse que ambas protecciones producen siempre el mismo resultado. Cada disposición puede tener:
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Plazos diferentes
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Requisitos de notificación distintos
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Condiciones específicas
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Consecuencias diferentes para el depósito
Por ejemplo, una tasación baja podría no impedir que el prestamista apruebe el préstamo, pero sí podría permitir una cancelación bajo una contingencia específica de tasación. En otra situación, la tasación podría afectar directamente la aprobación del financiamiento.
Todo dependerá de los documentos firmados y de las circunstancias de la operación.
¿Por qué son tan importantes los plazos?
Las contingencias no permanecen abiertas indefinidamente. El comprador debe conocer desde el comienzo:
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La fecha límite para solicitar el préstamo
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El período para obtener la aprobación
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La fecha límite de la contingencia de tasación
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La forma en que deben enviarse los avisos
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Las consecuencias de no actuar oportunamente
Extender la fecha de cierre no necesariamente extiende de manera automática el período de financiamiento o tasación. Cualquier extensión debe documentarse correctamente.
Antes de presentar una oferta
Antes de firmar un contrato, el comprador debe hablar con su agente inmobiliario, su prestamista y, cuando corresponda, un abogado de bienes raíces.
También debe analizar:
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El tipo de financiamiento
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La cantidad disponible para cubrir una posible diferencia de tasación
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La importancia de proteger el depósito
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Los plazos necesarios para el prestamista
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Las condiciones específicas de la propiedad
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Los anexos que deben acompañar la oferta
Aviso importante
Este artículo ofrece información general y no constituye asesoramiento legal. Los contratos y formularios pueden cambiar, y cada transacción tiene circunstancias particulares. Si tienes preguntas sobre tus derechos, obligaciones, plazos o depósito, consulta a un abogado de bienes raíces autorizado en Florida.
Ana Herrera Untoria es Broker Associate con Interinvestments Realty y ayuda a compradores locales e internacionales a comprender el proceso de compra de propiedades en Miami y el Sur de la Florida.
Para recibir orientación inmobiliaria, llama o envía un mensaje a Ana Herrera Untoria al 786-838-9042.
Fuentes informativas:
Florida Realtors — Analyzing the Financing Contingency
https://www.floridarealtors.org/news-media/news-articles/2024/05/analyzing-financing-contingency
Florida Realtors — Financing Contingency: FAQs
https://www.floridarealtors.org/news-media/news-articles/2024/07/financing-contingency-faqs