Normalmente en un contrato de Bienes Raíces encontramos estos términos de contingencia, pero necesitamos conocer donde termina una y comienza la otra, de hecho hay una superposición en las dos contingencias y ambas contingencias están diseñadas para permitir que un comprador salga del contrato sin afectar su depósito, si ocurren determinados eventos, pero las reglas son diferentes.
Por ejemplo vamos a referirnos al contrato utilizado en la Florida para compra y venta de Bienes Raíces (Far Bar AS IS)
Appraisal Contingency (contingencia de evaluación)
En este caso solo hay dos partes para negociar. Por una parte, el precio que la tasación debe alcanzar o superar el monto del precio de compra. De otra parte está la fecha límite para que el comprador cancele el contrato si la tasación no se corresponde con el valor negociado. Si el valor de la tasación es menor que el precio negociado, el comprador puede cancelar el contrato antes de que venza el plazo y obtiene su depósito de vuelta.
Financing Contingency (contingencia financiera)
Esta es un poco más complicada, por lo que tendremos que analizarla en dos partes.
La primera parte se centra en el plazo de aprobación del préstamo. El comprador debe solicitar oportunamente el préstamo y hacer un esfuerzo diligente y de buena fe para tratar de obtener el préstamo. Si no tienen la aprobación del préstamo antes de la fecha límite (loan commitment), el comprador puede cancelar el contrato enviando un aviso por escrito al vendedor o al representante del vendedor..
La segunda parte entra en juego si el prestamista aprobó el préstamo antes de obtener la tasación. Si es así, el contrato establece "Si se ha obtenido la aprobación del préstamo y el comprador no cierra este contrato, entonces el depósito se pagará al vendedor a menos que la falta de cierre se deba a que la evaluación de la Propiedad obtenida por el prestamista del Comprador es insuficiente para cumplir con los términos de la Aprobación del Préstamo.
¿cómo se superponen estas contingencias?
Consideremos que el prestamista niega el préstamo antes de la fecha límite de aprobación del préstamo, debido a una tasación que no alcanzó el precio de compra. Si esto ocurre antes de la fecha límite de aprobación del préstamo y la fecha límite de tasación, el comprador podría utilizar cualquier contingencia para cancelar el contrato. El comprador solo necesitaría una contingencia, pero técnicamente podría usar cualquiera de ellos para lograr el mismo resultado.